Modificación Artículo 12 Ley 1882/2018 por Emergencia Sanitaria

Ver Documento (Decreto 575 de 2020)

¿Que modificó el Decreto 575 de 2020 en materia de Gestión Predial?

El día 15 de abril la presidencia expidió el Decreto legislativo 575 de 2020, en el cual se adoptaban ciertas medidas para mitigar algunos de los efectos económicos generados por la pandemia CORONAVIRUS COVID-19, específicamente en el sector de transporte e infraestructura.

En cuanto a la gestión predial para proyectos de infraestructura se adicionó el Artículo 9, el cual modificó el Artículo 12 de la Ley 1882 de 2018.

Contexto

El Artículo 12 de La Ley 1882 reglamentaba lo siguiente:

«(…) Artículo 12. En los trámites de gestión predial en los cuales el ejecutor de un proyecto de infraestructura identifique que los predios baldíos requeridos para el proyecto se encuentran ocupados, será procedente el pago y reconocimiento de las mejoras realizadas por los ocupantes.

El precio de adquisición de estas mejoras no podrá exceder el monto establecido para una vivienda de interés prioritario.

En caso de que el ocupante irregular no esté de acuerdo con el avalúo, la entidad encargada del proyecto de infraestructura procederá a solicitar a la autoridad policiva del lugar el desalojo del bien y el valor de las mejoras será puesto disposición del desalojado, mediante pago por consignación a favor de mejoratario (…)»

Dicho Artículo permitió que a los ocupantes de predios baldíos se les reconociera por lo menos el valor de las mejoras realizadas dentro del inmueble. No obstante, el mismo Artículo estableció que independiente del valor determinado por un avalúo comercial el precio de la adquisición no podría superar el valor a la fecha de una VIP (Vivienda de Interés Prioritario).

¿Entonces que modificó el Decreto 575 de 2020?

El Artículo 9 del Decreto 575 de 2020 presentó la siguiente modificación:

«(…) Artículo 12. En los trámites de gestión predial en los cuales el ejecutor de un proyecto de infraestructura identifique que los predios baldíos, ejidos requeridos para el proyecto se encuentran ocupados, será procedente el pago y reconocimiento de las mejoras realizadas por los ocupantes.

El precio de adquisición de estas mejoras se determinará mediante avalúo comercial corporativo.

En caso de que el ocupante irregular no esté de acuerdo con el avalúo, la entidad encargada del proyecto de infraestructura procederá a solicitar a la autoridad policiva del lugar el desalojo del bien y el valor de las mejoras será puesto a disposición del desalojado, mediante pago por consignación a favor del mejoratario (…)»

Básicamente la diferencia radica en que ahora no existe ningún tope para el pago de mejoras de los ocupantes de predios baldíos. El precio de adquisición de dichas mejoras estará únicamente supeditado al valor que determine el Perito a través del avalúo comercial.

Aplicación y Vigencia

La modificación del Decreto 575 de 2020 y en especial del Artículo 9, se aplicable únicamente:

«(…) Durante el término de la emergencia sanitaria declarada por el Ministerio de Salud y Protección Social, con ocasión de la pandemia derivada del Coronavirus COVID-19, o durante el término de cualquier emergencia sanitaria declarada por el Ministerio de Salud y Protección Social con ocasión de la pandemia derivada del Coronavirus COVID-19 (…)»

Ahora bien, es importante aclarar que el Decreto rige a partir de su publicación, es decir para avalúos comerciales que se encuentren vigentes al 15 de abril de 2020.

Para Discusión

¿Es posible realizar otro Avalúo comercial para aplicar a la adopción de la modificación del Artículo 9 del Decreto 575 de 2020?

Antes de responder, se hace la siguiente observación: El presente documento es una interpretación que realiza el autor sobre la norma. Por lo tanto, es de aclarar lo siguiente. Primero, las opiniones, conclusiones y/o reflexiones aquí plasmadas son únicamente responsabilidad del autor y no comprometen a ninguna entidad. Segundo, es un ejercicio académico y por ello es menester que el tema se revise con detenimiento.

La pregunta nace porqué algunos Avalúos Comerciales se realizaron con anterioridad a la expedición del Decreto, es decir no aplicaría el pago total de la mejoras, aún cuando no se ha realizado el pago de las mejoras, o no se han realizado contratos o ofertas de compra, por lo tanto, ¿Es posible realizar otro avalúo en estos momentos y poder pagar al ocupante el valor total de las mejoras?

Para dar respuesta se ha revisado a la norma existente en materia de avalúos. En el Decreto 1420 de 1998, se informa que para la realización de los avalúos es necesario contar primero con la solicitud del avalúo por escrito.

«(…) Artículo 13º.- La solicitud de realización de los avalúos de que trata el presente Decreto deberá presentarse por la entidad interesada en forma escrita, firmada por el representante legal o su delegado legalmente autorizado, señalando el motivo del avalúo y entregando a la entidad encargada los siguientes documentos (…)

Esta fecha determina el inicio del proceso del avalúo, ya que en el mismo Decreto y Artículo se establece que, el tiempo de elaboración de los avalúos no podrá exceder los 30 días hábiles.

«(…) Parágrafo 2º.- El plazo para la realización de los avalúos objeto del presente Decreto es máximo de treinta (30) días hábiles, salvo las excepciones legales, los cuales se contarán a partir del día siguiente al recibo de la solicitud con toda
la información y documentos establecidos en el presente Artículo. (…)»

Una vez elaborado y la entidad recibe el avalúo, tendrá 5 días hábiles para pedir revisión y/o la impugnación del documento y sus valores. Tal situación se encuentra establecida en la Ley 1682 de 2013 y el Decreto 1420 de 1998, respectivamente:

«(…) ARTÍCULO 24. REVISIÓN E IMPUGNACIÓN DE AVALÚOS COMERCIALES. Para la adquisición o expropiación de bienes requeridos en los proyectos de infraestructura de transporte, la entidad solicitante, o quien haga sus veces, del avalúo comercial, podrá pedir la revisión e impugnación dentro de los (5) días siguientes a la fecha de su entrega. La impugnación puede proponerse directamente o en subsidio de la revisión. (…)»

«(…) Artículo 15º.– La entidad solicitante podrá pedir la revisión y la impugnación al avalúo dentro de los cinco (5) días siguientes a la fecha en que la entidad que realizó el avalúo se lo ponga en conocimiento. (…)»

Luego de haber emitido las observaciones, el Perito o Lonja tendrá que pronunciarse dentro de los 10 días hábiles de acuerdo con la Ley 1682 de 2013 y 15 días hábiles de acuerdo al Decreto 1420 de 1998.

«(…) Corresponde a quien realizó el avalúo comercial pronunciarse sobre la revisión solicitada dentro de los diez (10) días siguientes a su presentación. (…)»

«(…) Artículo 17º.– Corresponde a la entidad y al perito que realizaron el avalúo pronunciarse sobre la revisión planteada dentro de los quince (15) días siguientes a su presentación. (…)»

Es importante señalar la vigencia de un avalúo, que de acuerdo con ambas normas será de un (1) año. La diferencia entre ambas normas (Ley 1682 y Decreto 1420) es la determinación de la fecha desde cuando se inicia ese año de vigencia. La Ley 1682 (Artículo modificado por la Ley 1882), establece que será contado desde la fecha de comunicación a la entidad, mientras que el Decreto 1420, informa que se contabilizará a partir de la fecha de expedición del documento. Ambas normas dejan abierta la disyuntiva, que también se podrá contar desde el momento que se decidió la revisión o impugnación.

«(…) El avalúo comercial tendrá una vigencia de un (1) año, contado, desde la fecha de su comunicación a la entidad solicitante o desde la fecha en que fue decidida y notificada la revisión y/o, impugnación de este. Una vez notificada la oferta, el avalúo quedará en firme para efectos de la enajenación voluntaria (…)»

«(…)Los avalúos tendrán una vigencia de un (1) año, contados desde la fecha de su expedición o desde aquella en que se decidió la revisión o impugnación. (…)»

Hasta este punto es plausible pensar que no se podría presentar otro avalúo. No obstante, sí el avalúo se encuentra vigente, no habría necesidad de elaborar otro Avalúo Comercial.